Isenções de IMI – Prédios destinados a habitação

A isenção de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) de prédios urbanos construídos, ampliados e melhorados, encontra-se prevista no Estatuto dos Benefícios Fiscais, com a expressão abreviada de EBF, presentemente no art.º 46.º desse diploma legal, e o seu diferimento obedece aos seguintes requisitos:

1. Que  o prédio ou parte do prédio seja adquirido a título oneroso.
2. Que prédio ou parte do prédio se destine a habitação própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar.
3. Que o sujeito passivo destine a habitação ao fim ante mencionado no prazo de seis meses a contar da sua aquisição.
4. Que o requerimento seja apresentado no prazo de 60 dias após a aquisição, sob pena de a extemporaneidade encurtar o período concernente a tal benefício, iniciando-se no ano imediatamente a seguir ao pedido e terminando exatamente no ano em que terminaria, caso não se tivesse verificado a aludida intempestividade.
5. Convém ter bem presente que esta prerrogativa que a lei concede ao sujeito passivo adquirente, é extensiva aos casos de construção, ampliação ou benfeitorias, sendo conditio sine qua non que essas operações sejam também realizadas a título oneroso.

Isto significa, antes de avançar na leitura, de que, não reunindo estes pressupostos, não lhe assiste tal direito.

OU SEJA, se a habitação for adquirida, melhorada ou ampliada a título gratuito, não existe o anunciado benefício. Sendo adquirida a título oneroso ou objeto de ampliação, o período de isenção a conceder é de três anos, aplicável a prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário não exceda € 125 000,00, prorrogáveis por mais dois, mediante deliberação da assembleia municipal, que deve ser comunicada à Autoridade Tributária, por transmissão eletrónica de dados, até 31 de dezembro de cada ano, para vigorar no ano seguinte (Esta é a situação vigente no ano de 2025).

Ora, como o limite estabelecido na lei poderá alterar de conformidade com o orçamento de estado, se reunir os sobreditos pressupostos, deverá previamente dirigir-se aos serviços da Administração Tributária, questionar o seu enquadramento ou consultar o EBF no site http://www.portaldasfinancas.gov.pt.

Existem determinadas particularidades, que em prol dos sujeitos passivos devem ser objeto de apreciação.

A lei fala em prédio ou parte de prédio. Esta parte do prédio não se refere apenas à fração de um prédio em propriedade horizontal, mas inclusive a um prédio suscetível de arrendamento em separado, que tem indícios que levam a presumir pelas suas condições de habitabilidade.

Depois, a isenção abrange não somente a área privativa, mas também a área dependente, nomeadamente a que se destina a arrumos ou garagem do prédio ou fração.

Se eventualmente, reunida mais que uma fração, for ultrapassado o quantitativo previsto art.º 46.º do EBF, o ideal será fazer contas previamente, e não fazer o pedido relativamente à fração que leva a ultrapassar aquele valor. Seja inteligente, porque o planeamento fiscal é permitido nos termos que o autor do blogue descreve na sua biografia, e a inteligência não paga imposto.

A lei fala também em prédios construídos,  sendo que, neste caso, o prazo para o pedido, começa a contar a partir da conclusão das obras ou da emissão da licença de habitabilidade. Segundo o antigo Código da Contribuição Predial, independentemente das datas referidas, o prédio deveria ficar sujeito ao pagamento de imposto, desde que fosse suscetível de produzir rendimento. Hoje, parece-me que deveria ser igual, no entanto, como não existe fiscalização a nível local como em tempos de outrora, o sujeito passivo pode ocupar a sua casa até que fiquem reunidos os pressupostos, muito especialmente, quando se trate de construção, atendendo a que a obrigação prévia de requerimento obedece ao acompanhamento da pertinente documentação, sendo que, para tal efeito não está ainda emitida a licença de habitabilidade ou utilização, cuja tarefa compete aos respetivos serviços da Câmara Municipal. Logo, o contribuinte está a beneficiar sem pagar, o que dilata em termos práticos o seu período de isenção.

Este procedimento é extensivo aos casos de ampliação e melhoramento, situação que também está consignada ao reconhecimento das obras pela predita entidade. Será lógico concluir, que considerando a natureza do facto consumado, apenas obtém o contribuinte a isenção proporcionalmente à obra realizada; circunstância em que se deverá recorrer a uma equação de primeiro grau para saber  o benefício que lhe corresponde.

Falando em proporções, a mais insólita das questões, é saber se o herdeiro, dispondo da sua parte indivisa, adquirindo as restantes alíquotas aos outros herdeiros, beneficia de isenção na totalidade. A jurisprudência tem entendido que, acabada que seja de concretizar a propriedade plena nas mãos do herdeiro, ou seja, logo que este adquira a título oneroso a última parte indivisa, beneficia de isenção do prédio na totalidade, obedecendo a todos os outros condicionalismos referidos, incluindo a tempestividade, a duração do benefício, etc.

Um dos requisitos imprescindível para que o pedido seja deferido, é a fixação do domicílio fiscal no local onde se encontra a habitação, cuja denegação conduz indeferimento. Esta é uma situação que o sujeito passivo poderá ver colmatada em sede do direito de audição. Pelo que, sendo notificado do indeferimento e concomitantemente para exercer o direito de audição, deverá efetivamente fazê-lo, alterando, para que fique verificado o pressuposto, o domicílio fiscal através do portal das finanças ou diretamente em qualquer serviço local.

Hoje, com o crescimento das uniões de facto, é vulgar a habitação ser comprada em nome dos dois parceiros. São muito frequentes os casos em que apenas requer a isenção um dos sujeitos, ou um deles não altera o domicílio fiscal, sendo também apenas aquele a obter o benefício que lhe cabe, em regra os 50%. Portanto, ambos os comproprietários devem respeitar os condicionalismos legais mencionados ab initio, sob a cominação de ser exclusivamente um a obter proporcionalmente a isenção, quando o direito assiste a ambos.

O benefício não é concedido ao mesmo sujeito ou agregado familiar por mais que duas vezes, o que contraria também o regime anterior à entrada em vigor do IMI, reportada a 01.12.2003.

Outra particularidade digna de apreço, é o caso da transmissão mortis causae. Se o de cujus era beneficiário, e na habitação continuar a residir o cabeça de casal (cônjuge), ou inclusivamente todo o agregado familiar, a isenção deverá continuar a prosseguir até ao seu término, embora com a devida comunicação à AT.

Há contribuintes que são pluribeneficiários em simultâneo, como é o caso dos prédios, de igual modo adquiridos a título oneroso, ampliados ou melhorados, quando se encontrem arrendados no prazo de seis meses após a transmissão, ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). A isenção tem a duração de três anos, renovável por mais cinco anos. (Estas cláusulas são em regra de natureza temporária).

. Na vigência do Código da Contribuição Predial, os prédios adquiridos para rendimento ficavam isentos durante um período de 15 anos. Antes de 1989, data em que entrou em vigor o novo Imposto sobre o Rendimento (IR), não ficavam sujeitos os prédios ou parte dos prédios onde fosse exercida uma atividade comercial ou industrial.

Finalmente, a situação dos emigrantes, que, para construção ou aquisição de habitação própria em Portugal se socorriam do designado ” empréstimo de poupança emigrante”, beneficiando igualmente da isenção, desde que verificados os pressupostos, evidentemente com a exclusão do prazo a afetação da habitação a própria e permanente. Esta situação será provavelmente alterada, porquanto já foi revogado o diploma que lhe deu origem.

A cessação do benefício, extingue-se logo que deixem de se verificar os aludidos pressupostos, como em caso de transmissão da propriedade, alteração do domicílio fiscal, cessação do contrato de arrendamento por alguma das formas previstas na lei, cessação do estatuto de emigrante e a não afetação da residência a habitação própria e permanente do beneficiário ou agregado familiar.