O instituto da mora no arrendamento/Atraso no pagamento da renda/Obstáculo à resolução do contrato

O instituto da mora no arrendamento/Atraso no pagamento da renda/Obstáculo à resolução do contrato

Disponibilizamos uma pequena teorização sobre o instituto da mora em sede de arrendamento:

– Pagar a renda no prazo legal ou contratual, é uma obrigação de todo o arrendatário, imbuído do gozo derivado de qualquer imóvel, ou fração do mesmo, suscetível, ou não, de arrendamento em separado. Isto significa, que outrem, in casu, o senhorio, tem direito a receber aquela contraprestação por força da cedência temporária, e a título oneroso, de determinado espaço daquela natureza – Vd. art.º 1038.º, al. a), do Código Civil, doravante designado de forma abreviada, CCivil.

Sucede porém, que não raras vezes, o arrendatário descura uma obrigação precípua em prol de outras, e a renda não é paga em tempo, situação que onera a sua obrigação e constitui o senhorio como beneficiário de uma compensação.

Ora, o inquilino que se constitua em mora, ou seja, que não proceda ao pagamento da renda no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que a contraprestação concerna, passará a dispor de um prazo de oito dias sobrevindos à referida data de vencimento, para fazer cessar a predita mora, nos termos do n.º 2 do art.º 1041.º do CCivil.

Embora tal expediente já estivesse previsto em leis anteriores sobre o arrendamento, foi com a génese do NRAU, que assistimos à criação de um processo mais simples de afastamento da mora, passando a ser possível ao arrendatário afastá-la, desde que ofereça ao senhorio o pagamento de todas as rendas vencidas, acrescidas de 50% daquelas importâncias, por força do disposto no sobredito preceito. Passamos assim, a dispor de um modo expedito e extrajudicial de resolver a questão do incumprimento sub judice, podendo inclusive ser utilizado o modo de pagamento convencionado no contrato, incluindo a transferência bancária, se eventualmente for o caso.

Não obstante, é a partir deste momento que as coisas se começam a complicar, porquanto, o arrendatário torna-se devedor de uma indemnização a pagar ao senhorio equivalente a 50% das rendas vencidas, caso pretenda afastar a mora em cogitação, evitando consequentemente a resolução do contrato por parte do senhorio.

Não pretendemos com isto transmitir, que o regime de afastamento da mora tenha sofrido uma alteração ex novo com a introdução do NRAU. Isto, porque a filosofia do legislador retroagida ao CCivil de 1966, sempre foi a de manutenção do arrendamento, implementando uma cláusula legal de afastamento da mora, com diferenças pouco significativas. Por outras palavras, na vigência do último diploma citado, a mora poderia findar, se todas as rendas em atraso e a mencionada indemnização correspondente a 50% sobre aquelas, fossem depositadas, requerendo-se judicialmente no prazo de cinco dias a interpelação do senhorio sobre tal ocorrência.

Tal como referimos, para bem de todos, inclusive dos tribunais, com o NRAU, surgiu um processo mais simples, passando a ser possível ao arrendatário afastar a mora, oferecendo ao senhorio o pagamento de todas aquelas importâncias, sem necessidade de intervenção judicial, podendo inclusive utilizar o modo de pagamento convencionado no contrato, incluindo a transferência bancária.

Fica de tal sorte assente, conforme já fora anteriormente aflorado, que não sendo paga a renda na data de vencimento convencionada, ou na falta de estipulação, no prazo referido no art.º 1075.º, n.º 2, do CCivil, ressalvando a situação de inércia do senhorio nos casos em que o pagamento é efetuado no domicílio do inquilino, o arrendatário constitui-se em mora.

Se estivermos perante o regime supletivo, previsto no último preceito, o que significa, que na ausência de convenção em contrário sobre o vencimento, funciona o regime previsto na lei, a renda será paga no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito, data a partir da qual o inquilino se constitui em mora por falta de pagamento, constituindo-se o locador no direito de exigir os referidos 50% das rendas vencidas.

O cerne da questão, e que nos veiculou à elaboração do presente artigo, consiste no seguinte:

– A generalidade dos arrendatários paga a renda após aquele dia, pela convicção firme e costumeira, de que a mora poderá ser afastada com a satisfação do pagamento até dia 8 de cada mês, o cognominado «dia do senhorio». Tal convicção é apenas sustentada no direito costumeiro, contrariando disposições como o art.º 1041.º do CCivil, segundo o qual, a mora pode ser afastada se a renda for paga no prazo de oito dias a contar do seu começo. Ora, caso a renda se vença no dia 2 de determinado mês, por coincidência o 1.º dia útil, já teríamos ex cogito o dia 8, pelo que, com mais veemência, se devem relevar as referidas disposições costumeiras, por contrariarem as disposições legais.

No pressuposto de a mora perdurar, vencendo-se sucessivamente mais rendas, o arrendatário continuará com a faculdade de pagar tudo nos termos dispostos naquele predito preceito, e ao locador, assiste o direito de recusar todas as rendas vincendas, sendo certamente consideradas em dívida.

Com o fundamento das prestações em mora, o locador tem a faculdade de proceder à resolução do contrato, independentemente da superveniência de novas rendas, eventualmente pagas através da consignação em depósito. O único modo ao alcance do arrendatário para pôr término à mora, será depositando as correspondentes rendas, bem como a ante referida indemnização de 50% sobre aquelas, utilizando, em caso de recusa do senhorio, o aludido expediente da consignação em depósito, como se encontra previsto no art.º 1042.º do CCivil.

De notar, que esta prerrogativa do locatário subsiste até à contestação de eventual ação para resolução do contrato que contra si tenha sido movida. A lei considera que nestas circunstâncias, se opera a caducidade do direito à resolução do contrato, pese embora a imposição de apenas o poder fazer uma única vez em relação a cada contrato – Vd. art.º 1048.º do CCivil.

Frisamos ainda, que inclusive nos casos que configuram resolução do contrato, em concreto, por falta de pagamento das rendas por prazo superior a três meses, caso o senhorio tenha procedido à resolução do contrato, este fica sem efeito, se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês, conforme assim se encontra consagrado no art.º 1084.º, n.º 3, do CCivil, e sem prejuízo da restrição a uma única vez.

Sobre Antonio Soares da Rocha

Antonio Soares da Rocha
O autor tem uma experiência superior a 30 anos como funcionário da AT, onde desempenhou funções de funções de jurista e representante da Fazenda Pública. Em período precedente estivera ligado ao setor das telecomunicações, à mediação e direito dos seguros. Terminou a licenciatura em direito na Universidade Lusófona. Adquiriu a qualificação de Mestre em Direito na Universidade Católica com a defesa da tese na área do Direito Fiscal, e publicada pela editora daquela Universidade em Portugal e Brasil. Investigador da Universidade do Minho, defendeu como congressista temas científicos em universidades de renome. É autor de algumas obras com edições continuadas, designadamente “Oposição vs Impugnação Judicial”, “O Essencial sobre o Arrendamento Urbano”, “Minutas e Formulários – Anotados e Comentados” e "A Demanda e a Defesa nas Execuções Cíveis e Fiscais". Em termos desportivos, é praticante de Karate Goju-Ryu e treinador reconhecido pelo IPDJ. Embora tenha iniciado essa prática com referência à linha do Mestre Taiji Kase, viria a ser consagrado cinto negro na vertente de Karate Shotokan pelo Mestre Hiroku Kanazawa em 1999, e posteriormente, pelo estilo que ora pratica, da linha Okinawa Goju-Ryu Karatedo Kyokai.

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